LMP non-résident : l’administration fiscale actualise sa doctrine avec des changements importants
Location meublée : une modification importante pour les non-résidents
L’administration fiscale a mis à jour, le 15 avril 2026, sa doctrine relative au statut de loueur en meublé professionnel, ou LMP, pour les contribuables qui ne sont pas résidents fiscaux français.
Cette mise à jour tire les conséquences de l’article 53 de la loi de finances pour 2026, qui modifie les modalités d’appréciation de la condition dite de prépondérance des recettes de location meublée pour les non-résidents. Le BOFiP confirme que la nouvelle règle s’applique à compter de l’imposition des revenus de 2026.
Rappel : quand devient-on loueur en meublé professionnel ?
Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel, deux conditions cumulatives doivent être remplies :
- Les recettes annuelles de location meublée du foyer fiscal doivent excéder 23 000 € ;
- Ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal : salaires, BIC autres que la location meublée, BNC, bénéfices agricoles ou rémunérations de certains dirigeants.
Ces conditions s’apprécient au niveau du foyer fiscal et non bien par bien.
Ce qui change pour les non-résidents à compter de 2026
Jusqu’à présent, pour les non-résidents, l’administration retenait une approche restrictive : la comparaison s’effectuait principalement avec les revenus imposables en France.
Désormais, pour apprécier si les recettes de location meublée sont prépondérantes, il faut tenir compte de l’ensemble des revenus nets d’activité du foyer fiscal, dès lors qu’ils sont effectivement soumis, dans l’État de résidence du contribuable, à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu.
En pratique, un non-résident fiscal français devra donc intégrer dans la comparaison ses revenus professionnels étrangers imposés localement : salaires, revenus d’activité indépendante, pensions ou autres revenus d’activité.
Conséquence pratique : moins de bascule automatique en LMP
Cette réforme peut avoir un impact significatif pour les non-résidents percevant des revenus professionnels importants à l’étranger.
Exemple : un contribuable résident fiscal en Suisse perçoit 35 000 € de recettes de location meublée en France et 120 000 CHF de revenus professionnels imposés en Suisse. Avant la réforme, si ses revenus imposables en France étaient faibles, il pouvait plus facilement remplir la condition de prépondérance. À compter de 2026, ses revenus professionnels suisses imposés localement devront être intégrés dans la comparaison, ce qui peut l’empêcher d’être qualifié de LMP.
Cette évolution peut donc permettre à certains contribuables non-résidents de rester dans le régime du loueur en meublé non professionnel, ou LMNP, lorsque leurs revenus professionnels étrangers sont supérieurs aux recettes de location meublée.
Pourquoi cette distinction LMP / LMNP est-elle importante ?
La distinction entre LMP et LMNP emporte des conséquences fiscales importantes, notamment en matière :
- d’imputation des déficits ;
- de régime des plus-values en cas de cession du bien ;
- de prélèvements sociaux ou cotisations sociales selon les situations ;
- de structuration patrimoniale et successorale.
Pour les non-résidents qui détiennent un bien immobilier loué meublé en France, cette mise à jour impose donc de revoir les calculs à compter des revenus 2026.
À retenir
La doctrine BOFiP du 15 avril 2026 confirme un changement important : pour les non-résidents, la condition de prépondérance des recettes de location meublée s’apprécie désormais en tenant compte des revenus d’activité imposés dans l’État de résidence.
Cette réforme est particulièrement importante pour les expatriés, frontaliers, résidents suisses, belges, luxembourgeois ou britanniques qui perçoivent des revenus professionnels hors de France tout en détenant un bien loué meublé en France.
Point de vigilance : chaque situation doit être analysée au regard des revenus du foyer fiscal, de leur nature exacte et de leur traitement fiscal dans l’État de résidence.
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